Simulateur de Capacité d'Emprunt

Avant de se lancer dans un projet immobilier, il est crucial d’évaluer sa capacité d’emprunt, c’est-à-dire le montant maximum qu’une banque peut accorder en fonction des revenus et des charges de l’emprunteur. Ce calcul permet d’anticiper le financement nécessaire, d’adapter le prêt à sa situation financière et de garantir un niveau de vie confortable après le remboursement des mensualités.

Elle dépend de plusieurs éléments :

• Taux d’endettement : en France, il est limité à 35 % des revenus.
• Apport personnel : épargne, donations, placements, etc.
• Type de prêt : taux fixe ou variable.
• Mensualités et durée de remboursement.
• Âge de l’emprunteur.

Capacité d’emprunt = (Revenus - Charges) × 35 %

✅ Revenus : salaires, retraites, allocations, revenus fonciers (généralement retenus à 70 %). Certaines primes sont exclues si elles sont jugées incertaines.

✅ Co-emprunteur : ses revenus sont additionnés, sous réserve d’un lien justifié (mariage, PACS, concubinage).

✅ Charges : crédits en cours, pensions alimentaires, impôts. Les dépenses courantes (loyer, énergie, loisirs…) sont intégrées dans le reste à vivre, qui doit être d’au moins 800 € pour une personne seule et 1 200 € pour un couple.

Un couple gagnant 2 200 € et 1 800 € nets par mois avec 500 € de crédits en cours a une capacité d’emprunt de :
(3 500 € - 500 €) × 35 % = 1 225 € de mensualité maximale.

Le montant du prêt dépend :

• De l’apport personnel, du type de bien et d’éventuels prêts aidés (PTZ).
• Du taux d’intérêt appliqué.
• De la durée choisie (plus elle est longue, plus le montant empruntable augmente).

Que ce soit votre premier achat immobilier ou une acquisition ultérieure, il est crucial de bien connaître les options de prêts disponibles.

Voici un aperçu des principaux types de prêts immobiliers :

Prêt amortissable : Ce type de crédit est le plus courant et consiste à rembourser chaque mois une partie du capital emprunté ainsi que les intérêts.

Prêt in fine : Ce prêt diffère en ce que les mensualités ne couvrent que les intérêts et l'assurance emprunteur. Le capital est remboursé en une seule fois à la fin du prêt.

Prêt lissé : Idéal pour ceux qui ont plusieurs crédits en cours, il permet de regrouper les mensualités en une seule, ajustée au fil du temps.

Prêt relais : Destiné aux propriétaires souhaitant acheter un nouveau bien avant de vendre celui qu'ils possèdent déjà, il permet de bénéficier d'une avance sur le prix de vente du bien.

Prêt hypothécaire : Assuré par la mise en garantie d'un bien immobilier. En cas de difficultés de remboursement, la banque peut saisir le bien et le vendre pour récupérer le montant du prêt.

Prêt à taux zéro (PTZ) : Destiné aux ménages modestes et intermédiaires, ce prêt permet d'acquérir un bien immobilier sans payer d'intérêts, sous conditions de ressources et de non-propriété de la résidence principale durant les deux dernières années.

Prêt d'accession sociale (PAS) : Accordé aux personnes aux revenus modestes, ce prêt peut financer divers projets immobiliers sous conditions de ressources.

Prêt conventionné (PC) : Fonctionne de manière similaire au PAS, mais sans condition de ressources. Il peut financer l'achat de la résidence principale ou des travaux.

Prêt épargne logement : Obtenu via un plan épargne logement (PEL) ou un compte épargne logement (CEL), il finance l'achat de la résidence principale, l'achat de terrain, ou des travaux d'amélioration du logement.

Prêt Action logement (ex-1 % Logement) Prêt des collectivités territoriales Prêt des caisses de retraite complémentaire et des mutuelles Prêt aux fonctionnaires

Ces prêts financent une partie d'un projet immobilier et doivent être complétés par un crédit principal ou d'autres prêts complémentaires.